Как инвестировать в недвижимость — советы от RegionalRealty.ru

По данным исследования ВЦИОМ, чуть больше половины россиян считают, что самое надежное вложение денег — инвестиции в недвижимость. А треть россиян либо уже покупает недвижимость, либо признается, что купила бы, если бы были сбережения.

Так как же можно инвестировать в недвижимость?

1. Как инвестировать в квартиру или дом

Квартира или дом — один из самых популярных способов вложения средств. По сравнению с недостроенным жильем, рисков меньше, по сравнению с покупкой земли — нужно меньше средств. Тут все просто: можно подождать, пока стоимость квартиры или дома не увеличится, а потом продать, можно сдать в аренду. Вопрос другой: какого класса недвижимость покупать? Это зависит от целей: если покупаете с последующей продажей, лучше покупать элитное жилье, если же арендовать-то лучше брать вторичку. Сдавать в аренду элитное жилье рискованно: вы не можете быть уверенны, как будут обходиться с квартирой/домом постояльцы. А ремонт в люксовых апартаментах — процесс затратный.

2. Как инвестировать в комнату

Если на целую квартиру денег нет, то можно приобрести комнату. В этом случае можно хорошо заработать на аренде. Зачастую, прибыль от аренды одной комнаты получается больше, чем от целой квартиры, при этом меньше ответственности. Комната — идеальный вариант начать карьеру в сфере инвестиций.

Если вы решили купить комнату, учтите:

• Покупать лучше ту комнату, на которую есть отдельное свидетельство о праве собственности. В документе должно быть указано, что комната — изолированное жилое помещение. В этом случае можно потом самостоятельно продать ее.
• Если на комнату нет отдельного документа, значит вы покупаете долю в квартире. Это вариант подешевле, однако при продаже или аренде возникнут трудности. Так, вам придется извещать второго собственника о любых операциях с долей. При продаже обязательно нужно разрешение всех собственников жилья.

3. Как инвестировать в недостроенную квартиру или дом

Купить жилье на этапе котлована — популярная инвестиция среди тех, кто не может себе позволить другой тип недвижимости. Из-за высоких рисков стоимость такой недвижимости маленькая, иногда скидка достигает 50%. Однако тут важно выбрать надежного застройщика, у которого есть аккредитация. В этом случае можно получить ипотеку, хотя банки поднимают ставки на 1–3% из-за рисков. После оформления прав собственности банк снижает ставки до уровня вторичного жилья.

Советы по инвестициям в недостроенное жилье:

• Покупать недостроенное жилье лучше, если вы планируете лишь долгосрочную инвестицию в недвижимость: стройка может затянуться, не говоря уже о рисках заморозки.
• Если вы берете кредит в банке, соотнесите процентную ставку и рост цен на недвижимость. Будет ли вам выгодно потом продать жилье, если вы возьмете ипотеку?
• Недостроенное жилье лучше покупать в центральных районах: чем престижнее дом, тем выгоднее инвестору.
• Обратите внимание на число банков, готовых дать кредит на выбранную вами недвижимость. Чем больше, тем лучше: значит банки доверяют застройщику и рисков меньше.
• Обращайте внимание на программы по застройкам, контролируемые государством.
• Вы не сможете приобрести недостроенное жилье по договору купли-продажи, потому как недвижимости официально не существует. Договор о переуступке — самый популярный способ зафиксировать свои права на недвижимость.

4. Как инвестировать в коттедж

Многие эксперты утверждают, что загородная недвижимость стала менее популярной среди других видов инвестирования. Оно и понятно: цены на коттеджи растут медленно. В местах, отдаленных от больших городов также плохая инфраструктура, что уменьшает инвестиционную привлекательность коттеджей.

Хотя говорить так категорично не стоит. Коттеджные поселки близ городов все же имеют спрос: из-за высоких цен на городские дома многие предпочитают переезд в пригород. Часто коттеджные поселки не пользуются спросом из-за ошибок застройщика: неверно выбрали место для застройки, не проанализировали рынок в целом. Не доверяйте рекламной компании девелопера, которая обещает высокие доходы: проанализируйте сами, каков спрос в конкретном месте в конкретное время.

5. Как инвестировать в землю

Земля — недвижимость в чистом виде. Он не может обесцениться как ценные бумаги, она не может разрушиться, как здания. Земля всегда в моде. Вы можете купить землю и она принесет вам прибыль, несравнимую с доходами от банковских депозитов, золота, нефти.

Как можно инвестировать в землю:

• Ищите землю с потенциалом. Например, если продается ветхий дом в районе, в котором бурно развивается строительство. Скорее всего цена на землю спустя время значительно поднимется.
• У экспертов нет единого мнения о том, какого размера должна быть земля. Некоторые сходятся на цифре от 1 га, другие — от 3-х га. Это не значит, что если у вас нет финансов на оптовую землю, то лучше вовсе не покупать ее. Просто с этих цифр начинаются профессиональные инвестиции.
• Сельхозземли и земли, предназначенные под строительство торговых площадей — долгосрочные и самые выгодные вложения. Земли, предназначенные под жилищное строительство — краткосрочное и менее выгодное вложение.
• Многие банки выдают земельную ипотеку.

Что можно сделать с землей:

• Самый простой и распространенный способ — ждать пока земля вырастет в цене и после продать. Для любителей быстрых денег этот вариант не подходит: стоимость растет медленно, хотя и стабильно.
• Продать по частям в розницу — вариант реалистичнее и выгоднее. Только учтите одно, НО: если ваша земля имеет сельхозназначение, то продать под строительство будет трудно. Для этого надо перевести участок в другую категорию, например, в землю поселений. Процесс это сложный и непредсказуемый. К тому же за это придется раскошеливаться. О том, как поменять категорию земли, читайте в нашей статье.
• Передать землю застройщику, который все сделает за вас. От продаж готовых строений прибыль обычно делится поровну. В этом случае надо с умом подойти к выбору партнера.
• Поделить по частям и сдать в аренду. Но с арендой, как правило, много мороки: поиск арендаторов и контроль над ними требуют постоянного внимания.
• Самому застроить землю, домами, коттеджами, гаражами и т. д.

6. Как инвестировать в землю за границей

В некоторых странах (ОАЭ, Вьетнам, Сингапур) граждане других государств вообще не могут приобрести земельные участки. В большинстве же есть ограничения на покупку земли иностранцами. Однако, всегда можно обойти подобные ограничения. Часто хитрые покупатели регистрируют в этих странах юридическое лицо с иностранным капиталом: в этом случае можно купить землю.

Земля за рубежом — популярное капиталовложение для многих профессиональных инвесторов.

• Езжайте в страну, где собираетесь покупать жилье. Не доверяйте интернету в этом вопросе: лучше все увидеть своими глазами.
• Перед покупкой зарубежной земли изучите все юридические нюансы в этой стране. Узнайте, кто может купить землю, какие налоги, цена и спрос на землю.
• Инвестиционная привлекательность недвижимости варьируется и внутри стран. Если вы новичок, лучше обратиться к специалистам, которые помогут выбрать землю.
• Эксперты советуют заранее узнать, как можно застраховать будущую недвижимость.

7. Как инвестировать в квартиру/дом за границей

Это отличный вариант для людей которые хотят купить недвижимость в стране, где есть ограничения для иностранцев и обойти эти ограничения нет возможности. Неопытные инвесторы стремятся быстрее купить недвижимость за рубежом, при этом не беспокоясь о грядущих растратах. Учтите, что процесс приобретения жилья в России сильно отличается о того, как работают зарубежные рынки недвижимости. Можно, конечно, порадоваться низким ценам на квартиры, купить, а потом столкнуться с непредвиденными растратами. В Германии, например, придется отдать в общем 10–13% от суммы недвижимости. Сюда входят затраты на нотариальную контору, запись в Поземельной книге и налог. И это не все. Во многих странах проценты у риелтора огромные. Вывод: при покупке недвижимости за границей, смотрите не только на цену, узнайте про все возможные расходы до, во время и после

8. Как инвестировать в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость — офисы, торговые помещения, гостиницы, кафе и рестораны, склады и гаражи, в общем, все, что так или иначе используется в коммерческой деятельности. С начала 2014 года объем инвестиций в России составил 3,7 млрд руб, 3,4 из которых пришлись на Москву. Если вы решили инвестировать в такие объекты, учтите:

• Самые доходные и самые дорогие объекты — на центральных улицах. Но и в таких местах цены отличаются в зависимости от наличия витринных окон, доступности общественного транспорта и сходных объектов поблизости. Если хотите купить объект под магазин/кафе/ресторан, обратите особое внимание на наличие парковок и путей подъезда.
• Многие инвесторы сходятся во мнении, что купить офисное помещение намного выгоднее, чем любой другой объект коммерческой недвижимости. Во всем мире рост инвестирования в офисы составил 11% в 2011 году. Это можно объяснить высокими доходами и «быстрыми деньгами» за счет аренды.

Предлагаем вашему вниманию видео об инвестициях в коммерческую недвижимость.

Также можете прочитать статью о том, как грамотно выбрать офис.

9. Как стать дольщиком

Еще один эконом-способ инвестирования в недвижимость. Хотя если вы хотите стать вторым собственником земли в 30 га, то экономным этот способ назвать нельзя. К тому же легко можно стать обманутым дольщиком. Хотя в случае «успеха» можно получить прибыль от 30 до 50%.

10. Как купить жилищный сертификат

Жилищный сертификат (ЖС) — это нечто вроде облигаций, которые выпускает девелопер. Доходность ЖС составляет 20–35%.

Как это работает:

Когда застройщик запускает строительство объекта, он выпускает ЖС под этот проект. Первичное размещение длится обычно год. Если вы частный инвестор, то можете купить столько ЖС, сколько захотите: и на 200 кв.м и на 1 кв.м. Каждый квартал цена на ЖС растет (теоретически может и уменьшаться, хотя редко) в зависимости от цены на данный объект, инфляции. Есть и другие показатели индексации: все это прописано в условиях выпуска ЖС. По окончании строительства объекта у инвестора есть два месяца на обдумывание, что делать дальше. Инвестор может использовать свои ЖС, чтобы погасить часть квартиры или купить всю. Тут следует знать: чтобы потом иметь возможность выкупить всю квартиру, надо погасить не меньше 30% ее стоимости. Второй вариант: продать «квадраты» и получить денежную компенсацию.

Минусы:

• «Серые» схемы, связанные с вексельными и предварительными договорами.
• ЖС — гарантированное право на определенное количество квадратных метров, однако в договоре не упоминается ни этаж будущей квартиры, ни другие параметры. Чтобы минимизировать этот риск, можно через договор резервирования закрепить за собой определенную квартиру. Однако чем меньше у вас квадратов, тем сложнее заключить такой договор с застройщиком.

11. Как вложить деньги в закрытый ПИФ недвижимости

Закрытые ПИФ (ЗПИФ) — это не юридическое лицо, а коллективная структура. Пайщик — дольщик всего, что принадлежит этой структуре. Есть несколько типов ЗПИФов:

1. Девелоперские. Эти фонды сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости.
2. Рентные. Покупают недвижимость и потом сдают ее в аренду, либо сами строят и сдают в аренду.
3. Условно причисляют и Ипотечные фонды. Они скупают ипотечные закладные у банков (рублевые) и получают доход от выплачиваемых заемщиками процентов.

Как это работает:

Инвестор покупает у фонда пай. Фонд вкладывает деньги всех пайщиков на строительство, куплю объектов недвижимости. После ЗПИФ покупает акции и валюту. В итоге девелопер расчитывает, какой доход принесли вложения фонда и выкупает паи по выросшей стоимости. Пайщик может не дожидаться этого и продать свои паи раньше.

При выборе этого способа следует учесть:

• ЗПИФы жестко регулируются государством, отсюда и минимальные риски инвестора.
• ЗПИФ прекрасно подходит для долгосрочных инвестиций.
• Недвижимость, которая входит в ЗПИФ не облагается налогом на имущество.

12. Как вложить деньги в зарубежный ПИФ недвижимости

В целом система зарубежных фондов схожа с российскими. Однако в каждой стране есть свои отличия. Наряду с большими прибылями (от 20 до 100% в год), больше и рисков: фонды многих оффшорных областей никак не защищены государством. В некоторых странах (Великобритания) инвестор никак не защищен от разорения фонда и не сможет в таких случаях получить гарантийную выплату.

К тому же, чтобы вложить в зарубежные ПИФы, нужен и капитал больше: не меньше $50 — 100 тыс. Эти деньги уйдут не только на фонд, но и на посредников.

Основные советы инвесторам:

• Продавать недвижимость выгоднее всего в теплое время года.
• Постоянно следите за экономической ситуацией в России и мире. В периоды кризиса можно покупать недвижимость с долгосрочными целями.
• Не гонитесь за быстрыми деньгами. Если недостроенное жилье дешево, значит тому есть причины. Сколько раз в своем городе вы проезжали мимо здания, которое стоит недостроенным несколько лет? И таких зданий немало. Внимательно изучите все нюансы перед покупкой.
• Не стоит также поддаваться панике рынка и продавать недвижимость при малейших перепадах в цене. Не повторяйте ошибку Уоррена Баффета. Ему было 11 лет, когда он купил акции одной фирмы за $38. Потом они снизились до $27 за штуку, а когда поднялись до $40, Баффет быстро продал их. А буквально через несколько дней не акции поднялись до отметки $200 за штуку. Оставалось только винить себя.
• Покупайте недвижимость по не рыночным ценам. Так вы и от рисков избавитесь и выгоду получите большую.

Есть вопросы по инвестированию в недвижимость? Задавайте их в комментариях! Или вы уже давно занимаетесь инвестициями и знаете побольше нашего? Поделитесь опытом, пишите в комментариях!